Uno dei modi migliori per proteggere il tuo portafoglio o per bilanciarlo e generare un reddito costante è acquistare titoli nel settore REIT (acronimo di real estate investment trust) con dividendi mensili.
Con i tassi di interesse che probabilmente scenderanno nel corso del 2024, i REIT potrebbero diventare ancora più attraenti considerando anche il fatto che la maggior parte dei titoli in questo settore sono attualmente molto economici e stanno appena iniziando a riprendersi. E non dimentichiamoci che pagano dividendi più elevati rispetto alla media degli altri settori.
SL Green Realty Corp. (NYSE : SLG), il più grande proprietario di uffici di Manhattan, è un fondo di investimento immobiliare (o REIT) che si concentra principalmente sull’acquisizione, gestione e massimizzazione del valore delle proprietà commerciali di Manhattan. È il più grande proprietario di uffici di Manhattan, con una capitalizzazione di mercato di 3,2 miliardi di dollari, e attualmente possiede 58 edifici per un totale di 33 milioni di piedi quadrati.
Il 26 giugno 2023, SLG ha venduto la sua partecipazione del 50% in Park Avenue per 1 miliardo di dollari. Da allora, il titolo ha registrato un rally del 65%, poiché la vendita ha segnalato che le attività del REIT valgono probabilmente più di quanto le valuta il mercato.
Per fornire una prospettiva, il titolo aveva una capitalizzazione di mercato di soli 1,6 miliardi di dollari prima dell’annuncio della vendita.
Alla fine di gennaio, SLG ha riportato (24/01/2024) i risultati finanziari per il quarto trimestre dell’anno fiscale 2023. Il suo utile operativo netto è cresciuto del 3,9% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Tuttavia, a causa della vendita di alcuni asset e di spese amministrative speciali, i fondi operativi (FFO) per azione sono scesi del -51% rispetto al trimestre dell’anno precedente, da 1,46 a 0,72 dollari, mancando il consenso degli analisti di 0,19 dollari.
SLG è stata duramente colpita dalla pandemia, che ha portato molti inquilini/lavoratori ad adottare un modello di lavoro da casa. L’occupazione degli uffici a New York rimane vicina ai minimi storici. Il lato positivo è che, grazie all’estinzione anticipata del debito, SLG ha alzato le sue linee guida per il FFO (acronimo di Funds From Operations, è una misura finanziaria utilizzata principalmente nell’ambito degli investimenti immobiliari e dei REIT. L’FFO è una metrica di redditività che fornisce una visione più accurata delle prestazioni operative di una società immobiliare rispetto al tradizionale utile netto) per azione nel 2024 da $ 4,90 – $ 5,25 a $ 5,90-$ 6,20. Di conseguenza, quest’anno si prevede un FFO per azione di $ 6,00.
SLG beneficia della crescita a lungo termine dei canoni di locazione in una delle aree commerciali più famose al mondo: Manhattan. Il REIT persegue la crescita acquisendo proprietà interessanti e aumentando i canoni di affitto delle sue proprietà esistenti. Firma inoltre contratti pluriennali (7-15 anni) con i suoi inquilini per garantire flussi di cassa affidabili. SLG ha visto i suoi fondi operativi per azione diminuire a un tasso medio annuo del -1,9% negli ultimi dieci anni a causa della continua recessione nel settore REIT per uffici. A causa dell’impatto della pandemia sulle sue attività, i fondi derivanti dalle operazioni sono diminuiti in ciascuno degli ultimi tre anni. La pandemia si è attenuata, ma il REIT non ha ancora iniziato a riprendersi dalla tendenza al lavoro da casa. Ciononostante, ci si puó aspettare che SLG inizi a riprendersi quest’anno e aumenti i suoi fondi dalle operazioni per azione a un tasso medio annuo del 3,0% nei prossimi cinque anni.
Di seguito potete trovare una tabella con dati importanti che si aggiorna automaticamente per avere un’idea della situazione del titolo al momento della lettura. Sotto la tabella vengono spiegate tutte le voci.
- SHORT RATIO : misura il numero di giorni che in media impiegano gli short seller a coprire il riacquisto di tutte le azioni prese in prestito. Quando la metrica supera i 5 giorni di copertura solitamente viene considerato un segnale di allarme, nel senso che il mercato è posizionato al ribasso e potrebbe dare luogo a ulteriori vendite nei giorni a seguire.
- LAST SPLIT DAY : é l’ultima data in cui il titolo ha frazionato le proprie azioni.
- TOTAL CASH : é un valore che include l’importo netto di debiti e crediti per le attività di cassa.
- TOTAL DEBT : é l’ammontare del debito societario.
- FREE CASH FLOW : è il denaro netto che un’azienda produce attraverso le sue operazioni. Questo parametro mostra la capacità di un’azienda di generare liquidità al di sopra delle sue esigenze operative e di investimento.
- HELD BY INSIDERS : é la percentuale di azioni detenute da persone all’interno dell’azienda.
- HELD BY INSTITUTIONS : é la percentuale di azioni detenute da fondi istituzionali.
BETA : è una misura della rischiosità sistematica del titolo in base alle variazioni del mercato. Azioni con un beta superiore a 1 sono tendenzialmente più rischiose perché si tratta di società con politiche imprenditoriali aggressive o con elevati livelli di indebitamento.
Azioni con beta inferiori a 1 sono meno rischiose perché risultano in linea con le tendenze attuali di mercato e con indebitamenti sostenibili. Un beta molto alto potrebbe essere sinonimo di un’azienda in un settore nuovo con un’idea imprenditoriale innovativa che non ha ancora una collocazione definita sul mercato.PEG RATIO : è il rapporto tra l’indicatore price/earnings e il tasso di sviluppo annuale di una società. E’ un dato importante per valutare la crescita e viene applicato alle società caratterizzate da uno sviluppo continuo. Una società può essere reputata in fase di ingrandimento se presenta, per un periodo di almeno quattro anni, uno sviluppo maggiore della crescita media del settore in cui opera. Se il PEG è maggiore di uno significa che il titolo è relativamente costoso; il PEG minore di uno è visto dagli analisti come un segno favorevole all’acquisto.
QUARTERLY REVENUE GROWTH : è la crescita dei ricavi trimestrali. E’ un valore che ci fa capire sul breve-medio periodo se un’azienda sta crescendo trimestre per trimestre. Questo valore mette in relazione le entrate totali dell’ultimo trimestre con quelle dello stesso trimestre dell’anno precedente.
Negli ultimi 43 anni, SLG ha operato, investito e sviluppato diverse proprietà commerciali di alta qualità a Manhattan. Ha così sviluppato una grande competenza nel settore, che costituisce un notevole vantaggio competitivo. SLG è sotto pressione a causa della tendenza al lavoro da casa derivante dalla pandemia. Tuttavia, ha un bilancio decente, con un sano rating creditizio di BBB.
Non dimentichiamo il suo interessante dividendo del 6,5%, ben coperto dai flussi di cassa.
SLG è quindi adatto agli investitori orientati al reddito che possono attendere pazientemente la ripresa del REIT dalla pandemia. D’altra parte, notiamo che SLG ha emesso una grande quantità di debito per acquistare nuove proprietà lo scorso anno e quindi il suo debito netto è salito a 4,7 miliardi di dollari, ovvero circa 13 volte il FFO annuale e il 147% della capitalizzazione di mercato del titolo.
Grazie al dividendo del 6,5%, alla crescita annua del FFO per azione del 3,0% e ad un potenziale vantaggio di valutazione del 3,7%, SLG potrebbe offrire un rendimento medio annuo dell’11,4% nei prossimi cinque anni.
Un ingresso in zona $ 41 – 42 sarebbe ottimo con uno stop loss da fissare a $ 40 .
Le resistenze sono rispettivamente a $ 48,17 – 49,40 e 51,50 .
E’ un titolo che si presta molto ad un investitore paziente che nel frattempo vuole avere del reddito passivo dato dall’ottimo dividendo.
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